只要双方签订合同即生效，对双方都具有约束力。对方因为房屋并非其所有的，无法出售给你，导致你无法买受房屋，那么就应该承担相应的违约责任。合同中对于违约的约定是如何的？
这种私下签的一般都是没有法律效益的，而且他也不是房主本人，更没办法了，最好就是找个中间人，帮你协调些赔偿。
一般这种私下签订是没有法律效力的。这种事情最好还是咨询下律师，然后拿出比较有效的证据来。虽然不可能完全赔偿，但是可以尽可能的赔偿一点点，给你。
