首先担保物权分抵押、质押、留置。
房屋为不动产，在我国法律上只能设置抵押权。不动产的抵押已登记为法定生效要件。先登记的抵押权优先于后登记的。
甲与乙如果先登记的，其抵押权优先于丙。
如果甲同时享有房屋所有权和与乙的担保物权，相对后登记的丙就享有优先受偿权。
即假设房屋1000万，乙的担保物权为700万，丙的为700万。则房屋拍卖后的1000万要优先清偿前一个担保物权700万，剩下的300万偿还给丙。丙剩余的400万债权转化为普通债权，只能向原债务人追偿。
丙在债务无法清偿时当然可主张拍卖房屋。当然甲如果不想房屋拍卖也可直接偿还丙可对房屋主张的400万。
如在不同部门（如房产局和土地局）同一天登记的，可视为同一顺序，同等受偿。一人500万。
担保物分动产和不动产：动产的话，有先后顺序，用担保物先清偿前面的那个人的债，后面那个人只好用剩下的来清偿，不够的话由债务人用其他方法继续清偿，可申请强制执行；而不动产，则以登记为主，都登记了，也是按顺序清偿，没有的话，按时间先后如上。
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