不动产登记的作用主要体现在维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。
房屋是重要的财产，属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。
1．规范房屋登记行为。通过《不动产登记办法》的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。
2．维护房地产交易安全。通过《不动产登记办法》的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。《物权法》专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。
3．保护权利人的合法权益。《不动产登记办法》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。
不动产用途越来越受到社会的重视，不仅仅有其自然属性，同时还被赋予和承载了更为重要的社会属性。笔者归纳了一下，主要有以下几个方面的需要：
1．缴税的需要。以二手房交易缴纳契税为例，90平米以下普通住房为全额的1％，而非普通住房为3％，许多二手房在初始登记时就没有明确房屋用途，地税部门在征税时通常以不动产登记簿的记载为依据，如果登记簿缺乏记载则缴纳无所适从。
2．征收(拆迁)补偿的需要。不动产征收补偿时，征收部门一般是根据不动产用途确定补偿标准的，商业用途与住宅用途征收补偿标准相差好几倍，而征收部门依据的往往是不动产权证上的记载。
3．工商注册登记的需要。一般来说住宅用途的房屋作为经营场所受限制会比较多，许多沿街房屋的实际用途是商业，但以前的登记用途却往往不明确。
4．户口迁入的需要。现在人们常常通过购房入户的方式来解决孩子的入学问题，但是入户一般仅限于购买用途为住宅的房屋，而商业等其他用途的房屋一般无法入户。
5．其他需要。行业收费也是区分用途而定的标准，以登记费为例，住宅为80元／套，非住宅为550元／套，用途不明确则会造成收费缺乏依据。
我们可以简单回顾一下权属证书关于用途的演变历程：从上世纪80年代到1999年，当时建设部颁发的房屋所有权证上并没有关于用途的记载；1999年到2009年，房屋所有权证上记载的是“设计用途”；2009年到2015年，房屋所有权证上记载的是“规划用途”；国土资源部最新颁发的不动产权证书上记载的是“用途”，其中明确房屋用途填写规划用途。从近30年权属证书的演变历程来看，房屋用途这一概念，经历了从无到有、从模糊到逐渐清晰的过程，不仅仅是行业主管部门，应该说全社会都在认识上经历了这一逐渐变化的过程。正是历经了这几个阶段，在不同时期对于不动产用途的汜载要求不尽相同，从而导致了目前需要明确用途的情况很多。
1．历史房屋登记没有记载用途。这主要是上世纪80、90年代登记的房屋，档案材料中有规划用途的需要补上用途，没有有效文件明确房屋用途的则登记机构无法登记其用途。
2．规划文件记载的房屋用途模糊。以前规划文件上经常出现“商住楼”的概念，到底哪些基本单元是商业用途的，哪些是住宅用途的，并没有明确。相关部门的解释也出现了分歧，有的解释为“商业住宅楼”，有的解释为“商品住宅楼”。又如，某大型项目规划用途为“商业商务文化娱乐”，具体到每一栋房屋，每一个基本单元，规划用途都是“商业商务文化娱乐”，而“商业商务”和“文化娱乐”却分别属于不同的用途分类。
3．土地用途记载模糊。与房屋规划用途相类似，以前的土地证上也经常出现“商住用地”的概念，就宗地而言是确切的，但对于每个单元而言，又是相当模糊的。
4．土地与规划用途记载完全不匹配。这种情况在早期的登记中出现的比较多，比如土地用途为“公共建筑用地”，房屋规划用途为“职工住宅”，这两个用途显然不匹配；又如土地用途为“工业用地”，规划用途为“加油站”，作为房屋登记机构登记时就不知所措了。
5．房地用途分类标准不统一。不动产统一登记以后，房屋填写规划用途，土地按《土地利用现状分类》填写二级分类，由于两者分类标准不统一，涉及两种用途的，用“／”分开。例如，从事电讯与信息工作所用的房屋，规划对应的用途分类是商业金融信息，而土地对应的用途分类是市政用地。类似的情况还有很多，表面看来这些情况似乎只是名称不统一而已，但真正较真起来还是难以作出完善的解释。
由于社会-亡的各种现实需要，使得不动产用途的重要性不断提高；与此同时，不动产登记在用途上却还面临着许多问题。以房屋征收补偿为例，某地块面临征收，沿街房屋底层实际均用作商铺，这些房屋建于90年代，规划用途为“商住楼”，当时没有登记房屋用途，现在业主们要求将底层房屋用途明确为商业。业主们的诉求有一定的道理，因为当时购房合同卜写的是商铺，契税是按照商业的标准缴纳的，甚至水电费都是按照商业水电费的标准交的。地方政府在协调处理此事的时候也犯了难，如果确定为商业用途，政府将付出巨大的征收成本，但这还不是最坏的结果；如果确定为住宅用途，20多年多收的税费、水电费怎么办?如何平息业主们持续不断的群访?
要解决不动产登记过程中遇到的用途问题，笔者认为应当做好两方面的工作。
一是要抓好首次登记。要认真核对土地使用证明和规划证明，正确记载土地用途和房屋的规划用途，不仅如此，还要看土地用途和房屋的规划用途是否匹配，至少两者不能冲突，如前者是商业用地，后者却是住宅用途。如果遇到工业用地上出现加油站这样的类似情况，登记机构就应当进一步核实，把好首次登记的关，不留后遗症。
二是房屋用途通常以规划为依据。对于用途空白的，应当查阅原始资料，找到规划用途的依据，将用途补充进去；对于规划模糊的，应当进一步核实，尽快明确用途。房屋用途以规划为依据是我们的工作原则，对此我们应当保持严谨的态度。另外，《物权法》第七十七条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，这就意味着我们在做住宅改为经营性房屋用途变更登记时，不仅要有规划调整的证明文件，还要有利害关系业主同意的证明文件。
不动产登记中的用途问题主要是由于历史原因、土地和规划用途分类口径不同造成的，我们应当实事求是地面对和解决问题，对于房地用途分类标准不统一的问题，应在更高的层面加以研究解决。
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