面包店选址

根据你的描述,我个人觉得要再考虑一下!以下我用4C模型进行分析:
C(顾客):面包的顾客主要是:年青的\女性的\居家的\收入稳定的消费人群,首先老小区不会是主要的消费人群,就是有常住人口是否足够多?写字楼也不会是主要的消费人群,唯一你的稳定的客户应该是那所中学,一般流动人口我们是没有计算的,当然这个也要根据实在情况判断;
C(成本):一则指你能承受的成本,53万严格来讲投资一个面包店是不少的,除去店面和开销,一年净赚没有20万左右,都不算太成功的投资;二则指顾客能承受的成本,包括你的价格在本区域的情况,顾客是否愿意花更多的时间来购买;
C(便捷):这个与成本类似,就是你要考虑消费者的便捷程度,一般是没有消费者愿意多走2-300米,穿过街来买东西的,选址最重要的就是考虑消费者的便捷程度.为什么你现在选的位置没有蛋糕店,我一般认为一个地段没有开这种店,要么别人还没有看清市场,要么这个市场还不成熟,其中原因你自己再考虑一下;
C(促销):这个是开店后的经营方面,这里不做多讲,愿你按上面的标准再梳理一下,觉得没有问题,就大胆地去开吧~!
打字这么多,不采用过不去吧

1、人潮流量：
面包店的人潮流量一般是有固定时间的，早高峰一般为7:00-9:00，中午时间一般以11：00-13:00生意最佳，下午的人潮高峰期在17:00-19:00，在闹市区和夜市，时间又会有所不同了，以晚上为高峰期。
2、发展性：
店址所在之区域的未来发展越快者，对生意的帮助就越大。就像买房，我们都会想把房子买在地铁口，交通便利，未来发展空间大。
3、竞争程度：
商圈内同性质之店面越多，则生意越竞争。在甜品店烘焙店扎堆的街区，不建议跟风去做。把自己的面包店做到整个街区无可替代，才能有立足之地。
4、住户背景：
了解社区居住居民的生活条件，家庭成员的年龄越小越好。年轻人的购买力肯定是高于老年人的。白天以商业圈生意为重，晚上可以做住宅区的生意。
5、住户性质：
调查商圈内各类的比例，若是办公楼区则上下班时间会比较好。若是住宅区生意都会不错，但房租可能较高。若店面附近有机关学校等大团体设立，则会带来固定之人潮，生意会比较好，但放假时，生意相对较差。
6、便利性：
四岔路口方便于各路交通，视野好，曝光性强，顾客从各个角度都能看到店铺。选择店铺的时候角落是雷点，切记不要选择。
7、繁荣程度：
商圈内之繁荣程度越高，则生意越好。一个生意火爆的商圈可以带动一个地区的经济消费，群众的消费水平高自然能带来生意。
8、在正常的生意之外：
偶发的生意机会越多，生意就越好。一般有集体活动的地区，与群众有互动的地区为优质的地区。
9、公车站牌：
等车的地方也是人流聚集点，同样曝光度比一般定位大很多。
10、动线：
同属一条街， 两侧的人口流量常常有很大差异，故应该注意哪一方向的人潮比较多。