小产权的房子，是村子里集体盖的房，买这种房子一般有什么样的风险？

一、基本概念

1．宅基地上房屋

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地上房屋，即农村集体经济组织成员在其拥有宅基地使用权的集体土地上建造的房屋。宅基地上房屋的所有权归属农村集体经济组织成员个人。

2．小产权房

小产权房不是法律概念，而是事实概念。一般是指，在农村集体土地上建设的，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用的房屋。其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。关于“小产权房”的概念，在相关网站、学术论文等处均有提及却定义不一。在明律师在此处所称的“小产权房”，为最广泛的概念，以望能囊括实践中的更多情形。

二、房屋买卖

1．宅基地上房屋买卖

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》就农村宅基地上房屋买卖问题，提出如下观点：

“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》等有关法律规定，启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点三项工作。

已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。

例如，湖南浏阳和四川泸县就在改革政策支持下试行出了宅基地公开拍卖、宅基地跨村流转、城乡共建共享宅基地上房屋等突破《土地管理法》规定的新形式。然而，在非试点地区，宅基地上房屋的买卖仍然限制在本集体经济组织内部。因此，在明律师提醒您，宅基地上的房屋买卖存在风险，购买须谨慎！

2．小产权房买卖

城市房价居高不下，居民购房需求不减，二者之间的矛盾为小产权房的兴起提供了发展空间。小产权房是建设在集体土地上的房屋，应基本生活居住的需要而生。因此，其在建筑设计、户型装修、配套设施等方面都低于普通商品房水平。

相应的，小产权房的价格也远低于普通商品房，这也是小产权房的出租、买卖等交易热潮不退的原因。在明律师提示您，在严格意义上，小产权房的出租、买卖等交易都不具有合法性。在实践中，小产权房的房屋买卖合同被人民法院认定为无效的亦不在少数。购买须三思！

首先呢，我们要知道小产权房不是法律概念，而是事实概念，所以这个过程是有一定的危险的。

小产权房不是法律概念，而是事实概念。一般是指，在农村集体土地上建设的，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用的房屋。其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地上房屋，即农村集体经济组织成员在其拥有宅基地使用权的集体土地上建造的房屋。宅基地上房屋的所有权归属农村集体经济组织成员个人。