买房,房子性质属于村民宅基地

农村宅基地，因其农户多，居住分散面广量大，且自然条件、经济水平千差万别，村村之间、户户之间农户居住状况复杂。随着农村社会经济的持续发展和农民生活水平的进一步改善提高，农村居民点建设依然是我国非农建设占用耕地的一项重要因素，是造成耕地减少不容忽视的一个重要方面。

对农村宅基地的管理，一直是我国土地管理中的一个薄弱环节。这项用地普遍存在粗放利用现象，不是充分利用村内空闲地、废弃地，而是盲目向村外扩张，村内空闲房普遍存在，农户建新房不拆旧房，离开农村而进城居住的干部、职工、军人等，原有的房屋土地大量闲置存在。在新《土地管理法》贯彻实施过程中，也出现了一些新情况和新问题。如有的对“新法”理解不一，一些地方就发生了违法批地现象；有的规划工作跟不上或引导不及时，违法占地建房还未能遏制住；有的实际困难户建房问题又没有得到妥善解决，影响了农户生产和生活，甚至社会稳定。在经济较发达地区，尤其是城乡结合部宅基地管理问题更为突出，有的“一户多宅”农户，专靠出租或转让住宅“致富”，成了暴发户，对耕地保护十分不利。同时，土地管理部门在农村宅基地审批过程中，普遍存在着审批内容不突出，审批条件不完善，审批程序不明确，审批制度不规范等问题，严重影响国家耕地保护政策法规在广大农村的真正落实。因此，为严格农村宅基地的科学管理，提几点想法，供决策参考。

一、开展农村宅基地现状专题调查（简称“专题调查”），摸清各类用地面积底数

在全国土地利用现状调查成果中，全国农村居民点用地面积截至1996年10月31日为1645.6万公顷，有了一个宏观数字。目前，全国农村宅基地各类用地面积家底是不清楚的，省、市、县、乡各级土地管理部门对农村宅基地的细化用地数量也不清楚。随着信息网络技术发展和科学管理宅基地的需要，进一步调查清楚全国农村居民点中农户的住宅用地、生产性用地、经营性用地、服务性用地、竹林绿化用地、水面养殖用地等等数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地、批少用多、甲批乙用等等现状也很有现实意义。这样，将给制定相应的政策法规提供可靠的数据和依据。

这项“专题调查”，除应纳入第二轮国土资源大调查土地后备资源调查内容和采用现代技术外，还应紧密结合农村宅基地的确权登记与变更登记发证和推行计算机网络化管理的建设进行。考虑到这一项“专题调查”由于牵动面广、政策性强，情况复杂等多方面因素，启动并搞好“专题调查”时，一定要统一思想和统一调查方案，有计划、有步骤地层层抓好试点，掌握动态信息，在作好经验总结的基础上，逐步推开。因此，国土资源部可在全国土地管理综合试验的十五个城市将这项“专题调查”优先开展起来，作为试验城市的共同试验任务，或将这些城市的城乡结合部作为“专题调查”的试验任务落实下去。因为，全国各类城市的城乡结合部，当前还存在一个突出矛盾和老大难问题，这就是“城中村”的管理体制的二元化，宅基地管理不到位，建设长期处于无序状态，违法用地、“一户多宅”现象相当普遍，住宅布局混乱，环境恶劣，治安问题突出，成了城市的“阴暗角落”，不仅影响社会稳定，而且也影响“城中村”人的生存状态，如果不进行“专题调查”，摸清各类用地情况，进行彻底改革，包括土地所有制的转制、农民变市民等一系列政策问题，难以与“城乡一体化”建设目标协调。因此，优先在城乡结合部开展“专题调查”，这样范围小一些，工作量少一些，试验成果得来快一些。同时，凡已经过国务院批准的土地利用总体规划城市，其城乡结合部也可作为“专题调查”的试点单位，摸清情况，总结经验，井制定试点过程中碰到的相关政策措施，为全面推广创造条件，从而使全国农村宅基地各类用地的家底，层层清楚明白。

二、制定农村宅基地法规，提高依法管理水平

在“专题调查”基础上，针对农村宅基地存在的问题和各地在实践中成熟的政策性规定，并根据新《土地管理法》及其《实施条例》，以及各省、自治区、直辖市人大制定的《实施办法》等法律、法规的规定要求，国土资源部应加快研究制定我国农村宅基地管理办法，作为《土地管理法》的配套法规出台，指导地方依法管理好专题调查成果，提高管理宅基地的管理水平。因此，应将农村宅基地管理办法的立法，纳入部的软科学研究课题，同时着手总结地方有关宅基地管理的成功经验，在专题调查试点单位进行实践完善。这样可以一举两得，既检验宅基地管理政策的可行性，将使宅基地管理办法出台更加贴近农村实际；又便于基层土地管理部门操作与农户的监督，有利于宅基地管理水平的提高。

三、规范宅基地的审批，提高办事效率

新《土地管理法》及其《实施条例》在贯彻实施中，各地又在极力推进小城镇建设，而相关法规对农村宅基地的审批只是作了原则性规定，缺乏可操作的规范性审批办法。如农村村民新建住宅，申请宅基地的审批原则有几条；用地标准和审批条件有哪些；审批内容和要求村民应知多少、应作什么事；审批和建设程序中基层土地管理部门的职责是哪些；农村基层组织的权力和义务有哪些；村民群众有哪些义务和权利；当前急需建房用地的困难户应把握的原则存哪些等等。基层土地管理部门迫切期望有一个规范农村宅基地的审批意见和办法，或转发地方政府有关这方面的政策规定，以指导这项工作的健康发展，减少乱占耕地建房、浪费土地现象的发生。

四、严格依照规划审批用地，控制宅基地建设规模

乡(镇)土地利用总体规划和村(镇)建设规划是管理农村宅基地的基础。必须坚持按规划、按定额、按程序、按审批权限依法审批宅基地。 目前，全国大部分省、自治区、直辖市的四级土地利用总体规划已经批准。全国小城镇建设也已按规划全面展开，撤乡并镇和退耕还湖、退耕还林还草，移民建村、建镇，自然村归并、发展中心村，以及撤行政专署，新建地级城市，调整县乡(镇)管辖范围等等，这些对农村土地的集约合理利用是有好处的，也是社会经济可持续发展的必然，因而是正确的。但也应面对刚刚批准的县(镇)土地利用总体规划，就需要进行调整，重新申报批准的现实困难和问题。况且有的乡(镇)规划都是报经省政府审批的，工作量太大，最终困难会使严格的审批制度流于形式。同时，乡(镇)规划对农村居民点也只是划了一个控制范围，农村居民点既符合当今经济现状，又有超前意识的科学规划真正落实的很少，不少地方只是为了参观，搞几个典型样板村，真正切合实际，有利于生产，便于生活，留有空间发展的农村居民点详细规划还是不多的。因此，对农村居民点真正做到严格规划用地，控制宅基地建设规模还需进一步调查研究，做好这篇文章的。

五、改革宅基地使用制度，提高土地利用效益

根据国务院(1990)4号文件的精神，农村宅基地有偿使用由试点到全面展开的推行过程中，对遏制宅基地的不良消费方面确实发挥了重要作用。而1993年为减轻农民负担将这一制度一刀切予以取消。一度缓解和乱占、多占宅基地的风气又重新抬头。一些农户(特别是农村中有权的、有钱的)认为“多占地不交钱，不占白不占”，使宅基地管理失去了有效的经济手段。据典型调查，农户宅基地超标现象普遍存在，超标比率高达80％，个别农户超标面积超过200平方米。因此，对农村宅基地现行有偿使用制度应重新提出进行专题研究，尤其是随着市场经济的深入发展，房地产产业的经济支柱作用被人们越来越认识。在城乡结合部对富裕起来的农户，应实施宅基地有偿使用制度；对在农村宅基地超占农户，超标面积可实施临时租金制度，以提高农村宅基地占用成本。这样做，不仅有利于形成农村宅基地合理布局与占用的经济机制，而且有利于控制农村宅基地的乱占、滥用现象，提高土地利用效益。

六、加大宣传和执法力度，提高农民依法用地自觉性

随着新土地管理法律、法规的深入贯彻和实施，土地管理方式和利用方式正在实现根本性的转变，宣传教育应从农村实际出发，多种形式，反复多次着重讲清楚土地管理中的新规定、新要求。如农村村民建房用地必须经乡(镇)人民政府审核，由县人民政府批准，其中涉及占用农地的，还必须报省人民政府办理农用地转用手续，一户只能拥有一处宅基地等等新规定，用地还要具备建设行政主管部门的规划选址意见书等等新要求；而对农村村民建住宅的违法用地案件，尤其是对顶风作案、违反规划、乱占耕地、越权审批的案件查处，针对基层土地管理所人员少，执法力量不足的实际情况，可将乡镇划成若干片，建立土地执法工作小组，形成合力，严格执法，发现一处，查处一处，最终目的是提高农村村民依法用地的自觉性，保证土地管理政策法规真正能落到实处。

你好，按照现行的法规、政策，涉及农村宅基地使用权转让的，受让方需是本村村民，且符合宅基地申请条件，并需要村委会批准。

其实就是买地皮！跟我家一样 四五万买下来、没有那么复杂！可以办下来，

房产证，不可能，有风险，卖房土地使用已经多少年了你不知道，可能已经几十年了，或没有土地使用证，你签合同查了吗，不可能给你留70年使用期

房子属于村民宅基地--宅基地属于小产权房，目前市场禁止小产权房买卖。原因在于宅基地所有权属于农村集体组织。

宅基地拿去房管局办理过户基本不可能通过