浅谈小区物业管理论文，要交了。谁帮帮我。感激不尽啊~~~~

1 前期介入期的管理工作
1.1 建立高素质的管理队伍
现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等。高科技设施需要高素质人才，早期的物业管理相对简单，主要为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等。如今没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。再者，物业管理是典型的劳动密集型行业，人员队伍的管理至关重要。为此，人才团队的建设应致力于“管理专业化”、“年龄年轻化”、“结构多元化”，以抽调公司骨干、招聘社会人才相结合，并辅以行之有效的培训手段，形成一支“门类齐全、结构合理、作风过硬、管理有效、服务周到”的高素质员工队伍。并且实行科学的分工与协作，将目标分别成若干个子目标、分目标、以岗位职责的形式明确每个项目成员在组织中的作用，做到“人人有事做，事事有人做”。在分工时要结合成员的年龄、工作能力和个性特点，因人而异，因岗而异，将最合适的人安排到最需要的岗位，建立学习型组织，努力使学习成为一种经常化的活动 在日常工作中应坚持员工培训与考核并重。
1.2 制定管理规章
住宅小区物业管理服务，表面上看就是一些琐事，其实并不是那么容易去落实、执行。再者物业的利润微薄，使之更难于经营和规划。所以，我建议一个小区的物业管理在投入实质性的经营管理前，应该对小区有所了解和实地的考察。与开发商做好全方位的沟通，做好周边物业市场的调查和成本分析。再来就是依据实际情况编写项目的物业管理方案和具体的落实措施等。制定相关的管理方案和相关的岗位职责，操作规范，奖惩办法，制定相关的监督检查管理规范，严格执行所制定的各种规章制度和管理措施等，再者就是做好各个岗位的岗前培训，在岗培训，和转岗培训等工作。
1.3 做好对工程的接收工作
工程质量是物业管理实施的前提，关系到居民的生命安全，不容忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。应严格按照建设部发布的《房屋接管验收标准》、《物业管理条例》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验，特别是消防、电梯等。
2 业主入住期的管理工作
2.1 关于社区公共设施的管理
2.1.1 制定设施的维修养护计划
我们应把小区内所有的设施、设备都列入维修、养护计划之内。根据小区的具体情况，因地制宜的制定计划，重点的设备设施养护。我们增加维修养护的频率和检查次数，有具体的年维修养护计划、月维修养护计划及计划实施方案、设备设施检查记录等。同时，我们在维修保养设备设施的时候，必须做好维修保养时间和检查时间记录。
2.1.2 实施维修保养工作
要求每月上报本月工作计划及实施方案，每周例会上报本周工作内容及下周工作重点。计划要写的详细。落实到每季每月甚至每天。小区主任对所上报的月维修计划及周计划，每周进行一次检查。并将检查结果公示，告知全体业主，小区设备设施完好情况，及维修养护过程。从而使我们的工作有效、透明的开展下去。
2.1.3 完善维修保养后的记录
我们在维修保养检查设备设施后，必须详细记录设备设施的当前状态、维修保养过程、维修保养日期、所用材料。记录详细规范。必须做到维修及时，上报准确，检查到位。为我们的工作留下痕迹，规范我们的维修养护和管理工作，并能为区域内的设施设备出现问题和故障时，能提供可靠的依据。
2.1.4 增加公共设施的提供
在提倡和谐社会的今天，“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务，为此可以开办幼儿园、学校、餐厅、超市、网吧、装饰装修公司、搬家公司和礼仪服务公司等。对小区房屋和配套设备设施进行维修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，
2.1.5 着重社区的环境卫生建设
增加绿地面积及垃圾的及时处理，绿化管理要因地制宜，小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
2.1.6 加强社区的安全保卫工作
没有了安全感，业主就无法正常生活，由于小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注重，就有可能出现安全隐患或事故，所以除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，是非常有必要地，主要是加强保安人员的管理及消防设施的维护。
2.2 正确处理与业主之间的关系
2.2.1 加强与业主的沟通
管理人员应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，同时也拉近了与业主之间的关系。
2.2.2 开展相关的娱乐文化活动
开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。比如扭秧歌、体育比赛等，频繁举行的各种社区文化活动使小区内部呈现出文明、祥和、美好的生活氛围。
2.2.3 积极配合业委会
积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。
2.2.4 一定资金再投入
实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，项目经理应切记在每年预算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业管理质量稳步提高的基础和根本，而业委会对此也是支持的，也能使企业得以持续发展。
总之，我国房地产业作为一个新崛起的行业，方兴未艾，发展潜力很大。如此巨大的房地产业，对物业管理的需求不言而喻。管理好这些物业，使家庭、经济、环境和社会协调发展，是物业管理者的责任和宗旨。 关于物业管理的重要性，全国总工会主席。北京市市委书记尉建行同志曾提出：“物业管理对城市精神文明建设有重大作用，物业管理搞好了，居民才能安居乐业。”

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