投资商业地产应考虑哪些因素？

　　1、开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素。
　　2、地段
　　中国人做生意讲究“天时、地利、人和”。至今为止，商铺是否盈利的关键便是能否选到一个好的位置。那么选址，就成为投资商铺最重要的任务。
　　3、价格因素。
　　4、配套
　　周边环境直接影响商业地产的价值。在商铺中，过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；路面有障碍物也会影响到租金。
　　5、运营能力
　　城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。
　　

你的问题很多 ，说明你也是个比较外行的人 ，我个人认为你还是先想好个个方面的问题之后在做投资，其实这些只是外表问题，当你真正的进入这个行业的时候就会知道 ，它其实就是个让人无法琢磨的股票一样，但是 商业地产 就不一样了 ，现在一些创业的人特多， 每个人都想要开店什么的，所以，它的升值空间很大。 下面是是你的第一个问题。 商业地产的投资者在投资商业和办公性质物业时应考虑哪些因素？ 地段是第一要素
　　与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来国内外商务人员，其并非长期在本地定居，并且具有较高的福利补贴，因此会考虑选择酒店式公寓作为其居住场所。对于这样的客户群体而言，便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨，而如此种种便捷皆取决于项目所处地段。交通便利的黄金商务地段，外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。
　　产品是投资保障
　　正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及产品配置均具有较高要求。从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活，户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。从产品配置层面来看，投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品位需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报。 希望，这个答案能对你有所用处 。

政策因素第一，因为跟着政策走，才能一帆风顺。

选择成熟商圈是第一要素；特色是生命力之所在；不熟不做是必胜法则。