房地产开发企业经营全过程的会计核算流程

科目是：开发成本，开发费用，预收帐款（房款），以后就是主营业务收入。预付帐款（供应商）以后就是主营业务成本。长期借款（一般都需要贷款）短期借款2、涉及的税种及税率。营业税，城建税，教育附加，土地增值税，土地使用税，房产税，所得税。印花税。3、基本核算方法（流程）。 房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。 取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。 一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。 房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的大体流程就这样了。

开发企业用于出租经营的房屋和土地，均应通过“出租开发产品”科目进行核算，并根据房屋、土地出租经营的具体情况，按出租产品的类别进行明细分类核算，建立“出租产品卡片”，详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。

　　企业用于出租经营的房屋和土地，应按其实际开发成本登记入账：

　　1.开发完成用于出租的出租房和商品性土地，其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：

借：开发产品或库存商品——出租产品×××
　贷：开发成本或生产成本——房屋开发成本×××
　　　　　开发成本或生产成本——商品性土地开发成本×××

　　2.开发完成用于出租的出租房和商品性土地，应于签订出租合同、协议，投入出租经营时，按其实际开发成本从“开发产品或库存商品——出租产品”科目和贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：

借：出租开发产品——出租产品×××
　　　贷：开发产品或库存商品——出租产品×××

　　3.开发完成的商品房和商品性土地，在尚未销售和转让以前，用于出租经营的，也应视同出租房屋和土地进行管理和核算，将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：
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借：出租开发产品——出租产品×××
　贷：开发产品或库存商品——商品房×××
　　　开发产品或库存商品——商品性土地×××

　　4.出租房屋和土地的租金收入，应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方，作如下分录入账：

借：银行存款×××
　　　贷：经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入×××

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