公司物业产权归属？

在现代物业已经深入人心，成为几乎所有居住于城市小区人们共识，许多现代化的、具有专业管理经验和专业管理人员的物业管理企业进驻小区的时候，小区业主与开发商及物业公司关于物业共用部位的纠纷，时常见诸报端，公共部位的产权归属一直是业主维权的难点。只有明白了产权的归属，才能了解权利的主体和客体，才能对它进行经营和管理，才能分清所有物所获得利益的归属和分配。
共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。
第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
即使是开发商也无权将小区共用部分所有权进行转让。开发商在销售完所有可销售面积后，就不享有对任何房屋以及建筑的所有权，整栋楼盘的所有权归全体业主共用。

如果你所说的“公司物业”是普通住宅房，是居住用途，只是登记在公司名下的，那么其转让和普通住宅房没有区别。 但是通常所谓的企业产权房指商住两用或者单纯的商业用途，也包括商改住，这类房产建设立项时用途为商业用途，这种商业用房可以作为公司注册用途，但是和普通住宅房的区别在于 （1）物业和水电等基本费用按商业标准缴付， （2）商业用途的房产的土地使用权且不论取得的方式，使用年限也不同，一般纯商业为40年，综合性为50年。到期后，商业用途的房产和普通住宅房的土地使用费缴纳标准也不相同；普通住宅房和商业用途的房产在转让的税收政策也有很多不同的规定 （3）若你所取得的企业产权房指厂房的话，那么房屋产权及相对应的土地使用权性质、年限更需进一步考察核实 不论你购买企业产权房是自用还是投资，要明白商用房和普通住宅房在建设立项、取得、建造、产权形成、转让、税收等方面有不同的法律规定，有必要对购置企业产权房的法律风险做深入考核，确认是否在你可承受的风险范围内。

物业用房产权一般归所在小区全体业主。物业用房是指物业服务企业为了管理物业项目，用来办公、仓储物资、值班和居住的房及设备设施的配套房屋。如物业办公室、物业员工食堂、物业员工宿舍、维修备料库房、高低压配电室等等。

如果能够能够证明是融资租赁合同，不是单纯借款担保，要看合同具体约定，没有办理房产登记，对方可以要求继续履行合同，办理产权转移手续。

物业公司的一切用房的产权，都归全体业主所有，如果他们在使用及岀租时需经过业主委员会的一致同意！