房地产开发商按揭是怎么回事

开发商工程没开始的时候拿土地使用权做银行抵押，后来相应的土地上的建筑物也成了抵押物，再者这种方式按揭抵押都要缴纳保险费（保险公司参入抵押），银行若是按正规程序办理，保险系数还是很大的！

1、“开发商贷款盖楼…个人按揭买房……如果房价大跌…钱追不回来…银行把抵押的楼盘拍卖”。
在以上这个过程中，房产从开发商那里已经卖给了购房者，银行贷款是购房者借来的，和自己的首付款一起付给了开发商，开发商拿着钱就离开了。
等到房价下跌的时候，购房者不再继续还贷款，银行处置房产，购房者用拍卖所得偿还了银行的借款。
2、“开发商工程没开始的时候拿什么做银行抵押……是不是抵押的时候可以拿个不等价值的东西做抵押…”
开发商先要用自有资金通过“招拍挂”买到土地，然后用土地抵押给银行，银行贷款给开发商，开发商可以用信贷资金建造房屋。房屋建好销售出去，用销售收入偿还银行的贷款。
3、银行为防范信贷风险，一是有抵押物做还贷保证，二是抵押率最高是80%，也就是说价值100万的房产抵押，只能贷出80万。比如房价下跌20%，银行还是可以收回贷款的，房价下跌的损失是由借款人，也就是购房人承担的。

仅供参考！答案来自：百度房产交流团，敬请关注！