如何认定查封房产中对被执行人唯一居所

对于被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，只能通过活查封的方式，控制房屋权属的恶意转变，客观上促使被执行人积极履行生效法律文书的内容。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，只有准确认定被执行人居住房屋的唯一性，才能合法地对其居住房屋采取相应的强制执行措施。对于被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，只能通过活查封的方式，控制房屋权属的恶意转变，对被执行人起到一定的督促震慑效果，客观上促使被执行人积极履行生效法律文书的内容。而对于认定为唯一生活必需住房以外的房屋，应当采取必要的拍卖、变卖或强制管理等措施，实现房屋的经济收益或者所有权交易价值，全面清偿被执行人的法定债务。 第一，被执行人实际居住的房屋未必登记在其名下，但可以认定为《查封规定》第六条规定的被执行人的居住房屋。 随着不动产登记制度的健全，当事人从事经营活动的需要，导致房屋权属登记频繁，特别是部分当事人从恶意逃避债务角度出发，有意将房屋权属登记在配偶、父母、子女等近亲属名下，一旦产生诉讼，即以此为躲避执行的理由。因此，执行实际中不能仅以房屋是否登记在被执行人名下而认定被执行人是否有住房，只要被执行人存在与近亲属共同正常生活的居所，即使房屋权属是登记在共同生活的近亲属名下，也应当可以认定此房屋属于被执行人的住房，从而为确认被执行人是否有第二处住房奠定基础。 执行实践中有一类情况，被执行人与其共同生活的亲属拥有一套商品楼房，同时因从事生产经营而又从第三人处租赁房屋或者经营场所，并且长期在租赁房屋从事日常生产生活；或者被执行人在城镇购置了商品房，同时又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或者经济作物种植，为了生产便利和生活需要，在承包土地上修建的房屋或者临时建筑长期居住，并将原居住商品房出租给第三人收益。此种情况下，能否认定被执行人有两处居住房屋而对其名下的商品房进行查封、拍卖处理呢？ 笔者认为，这要从《查封规定》第六条的立法意图理解。尽管被执行人的临时住房或经营场所具有满足家庭日常生活居住的特性，因租赁而享有固定期限的房屋使用权，但毕竟不具有所有权性质的对抗第三人侵占的效力，此种居住权益随时可能灭失。但现实中被执行人名下的所有权房屋却又在不断给其产生收益，权衡双方当事人利益，笔者认为首先应该对其享有所有权的房屋采取查封措施，避免恶意转让或者变更房屋权属关系。由于被执行人还有相对稳定的临时居所，可以由执行法院通过强制管理的手段剥夺被执行人一定期间对被查封房屋的使用收益权。如此一来，即保证了被执行人家庭的根本居住房屋所有权不丧失，又以强制管理取得的收益实现了申请执行人的法律利益。 第三，认定农村宅基地上的唯一住房，应以宅基地使用权证明为依据。 目前我国农村土地属于集体所有，集体经济组织成员可以户为单位向村集体申请法定面积的宅基地修建住房。随着城市化发展，此类具有集体身份属性的房屋逐步开始在特定的村集体经济组织成员之间流转，宅基地使用权人通过转让农村房屋可以获取相应经济收益。因此，如需对农村宅基地房屋采取查封措施，应考虑到以户为单位申请房屋宅基地的特殊方式，不能以户主作为认定农村房屋权属的依据。如果被执行人系属于农村宅基地申请的“户（家庭）成员”，即可以对该户农村房屋采取查封措施，防止恶意转让，在被执行人取得新的住所时，可以向特定范围内村集体经济组织成员拍卖、变卖该房产，实现申请执行人的合法权益。 虽然依照执行适度原则，对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，但过度地强调利益平衡，实际上让申请执行人分担了国家本应承担的社会救济和维持经济交易秩序的责任。因此，准确认定被执行人的生活居所，既是保护被执行人基本生存权益的需要，也是为了正确适用《查封规定》规定的强制执行措施，最大限度地维护申请执行人的司法确定利益。