一、物业公司无权擅自改变道路用途，物业公司在将小区道路改为停车位前，要经业主委员会同意。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
二、如果是属于消防通道的道路，还要报消防部门。《中华人民共和国消防法》第二十一条，任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。
如果物业出租。出售。收取管理费就不合法。
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