2008房地产个贷金融市场“四类看点、十大猜想”??2008年北京个人房地产金融市展望与预测
政策看点。
猜想一：十年货币政策由“稳健”转“从紧”加大明年“升息”预期？
在刚刚结束的2007年中央经济工作会议提出,“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策十年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。所以“伟嘉安捷”认为，2008年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。
猜想二：第二套房细节认定是否再生变故？
“9.27”新政下发后，银监会确定了三大基本原则，即①公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；②已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；③夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的再贷款购房需算作第二套住房。从目前金融市场来看，各商业银行基本执行这一规定。而后不久，交行对外发布了银行内部细化后的政策要领，强调“首先要根据央行个人征信报告判断；其次，曾经有过贷款但现在已经还清的，仍然算作是第一套，不算第二套；第三，如果只有公积金贷款则不算第二套。如果是公积金和商业按揭贷款的组合贷款，并且商业贷款还没有还清的，算作第二套；第四，判断第二套房是以个人为单位还是以家庭为单位，要按各地分行所在地监管部门的规定来确定。”
交行制定的第二套房贷细节颁出后受到了业内的一致首肯，这个框架的制定基本为其它银行在制定第二套房贷细节上描绘出一个较好的蓝本。然而在2007年即将走完之际，其它商业银行并未统一对第二套房贷细节的口径，不免让人猜想明年各商业银行对第二套房贷细节的认定是否会再生变故？最终是以“个人为单位认定”还是以“家庭为单位认定”，还要等待明年宏观调控政策以及市场的进一步检验。
猜想三：首付比例政策是否会再次调整？
从2007年的个贷金融市场环境看，继“9.27”二套住房政策“大帽子”之后，各家银行开始抓紧时间敲定三套房、四套房的“门槛”。随着明年宏观调控的进一步深入，加息循环周期的显现以及北京房地产市场价格的持续“高烧”，以此为背景，明年央行很有可能对建筑面积90平方米以下和建筑面积90平方米以上的房产重新界定其贷款首付比例。另外,烟台厂房网，银行还有可能继续加强非交易类贷款政策的“紧缩”，严控不指明用途的住房抵押贷款以及严惩违规房贷首付比例的发放。
市场看点。
猜想四：股市与楼市是否继续“牵制”与“互动”？
股市与楼市看似毫无关联，却又有着千丝万缕的联系。回顾2007年，上半年股市“一路飘红”，房地产市场交易也是“彩旗飘飘”。到了下半年，受美次债市场危机影响国内股市呈现一片“绿色”，而房地产市场交易同样不及上半年那样“如火如荼”。展望2008年，股市与楼市究竟会呈现给人们怎样的“蓝图”？是股市“非理性繁荣”局面刺激房地产市场，加大国家宏观调控力度。还是股指“涨跌”有序，房地产市场平稳发展，宏观调控适当有度，股市与楼市之间又将会产生怎样的“牵制”与“互动”效应，着实令人期待。
猜想五： CPI继续走高对个贷市场产生何种影响？
今年央行发布的三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。CPI指数持续上扬，银行储蓄存款实际利率为负利率，股市投资热“高烧”不退，楼市房价不断上涨是导致2007年国家宏观调控力度加深的四大重要因素。一旦明年CPI指数仍然如07年一般持续走高，从整体经济时局来看，央行将会继续通过“利率调整”、“银根紧缩”、“房贷政策”等宏观调控措施将金融资源导入正常轨道。对于房贷者而言，这些因素的变化将会直接影响广大百姓的贷款买房意愿，从而制约2008年个人房地产金融市场的整体发展。
猜想六：房贷者提前还贷“潮”是否受银行“压制”？
2007年房地产金融市场上的5次加息已经让贷款买房人备感压力，而这5次加息效应还要集中在明年1月1日后全面显现，着实让房贷者“心虚不已”。为了释放较大的贷款压力，明年相信不少房贷者会选择“提前还贷”。但是从今年年底中央经济工作会议中提出货币政策“从紧”的新方针后，明年各大银行很有可能会加大信贷政策的紧缩，从房贷者角度来说，意味着资金流动性减弱，贷款成本加大。从银行角度来看，更不愿意看到房贷者因还款压力而加速“提前还贷”进程。所以在明年货币政策从紧的大方向确立之后，是否会出现房贷者“提前还贷”大潮，还不得而知？
银行看点。
猜想七：内外资银行PK战火升级？
作为商业银行的一块优质“资产”，个人房贷市场的诱惑力不可小视。明年随着外资银行国内金融市场地位的巩固，以及内资银行的“不甘示弱”，面对严峻的市场环境以及消费者购买行为的理性化，内外资银行在房贷产品上的竞争将会成为2008年个人房地产金融市场的一大新看点。比如从方便客户角度出发、推出更人性化的房贷产品，放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等等方面着手，这些因素都有可能导致内外资银行战争“火药味”更浓。
猜想八：银行直客式服务“分食”房地产个贷金融市场？
从今年的个贷金融市场环境来看，房贷市场竞争加剧后，部分银行开始通过直客式服务抢占市场份额。但直客式服务需要掌控的风险较大，所以目前能够享受银行这一服务举措的人群也仅限于政府机关、国家机关特派机构、海关等单位的在册入编员工，这类人群收入较高且稳定能够保证银行的贷款质量。由于银行直客式服务相对产品较单一，加上这样的运作模式，明年是否能够保持旺盛的竞争力与个贷服务机构“分食”房地产个贷金融市场还是个未知数。
个贷服务看点。
猜想九：个贷服务行业品牌化成为明年主流趋势？
在市场经济快速发展的今天，品牌越来越成为企业发展、百姓信赖的有利竞争手段。优秀品牌的建立可以赢得消费者的信任，抢占市场份额，个贷服务行业的发展也是同样的道理。“伟嘉安捷”认为，从明年个贷服务行业的发展方向来看，品牌企业的联动与整合十分必要，尤其是在诸如“中天置业事件”带来的行业负面影响之后，更加需要品牌服务机构跳到房产贷款市场的“前沿”带动行业的前进与发展。而这种品牌效应也会为房贷消费者树立“标榜”，提醒房贷者躲避“陷阱”，维护自身利益。
猜想十：金融市场按揭证券化成为未来发展方向？
2007年，中国银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、民生银行、北京银行等成功上市，给予金融市场较大的激励。人们意识到，证券化作为一种创新的金融工具,将有利于改善中国的银行系统资产结构及风险管理,从而促进金融市场的整体健康发展。我们相信，在未来房地产个贷金融市场的发展道路上，随着中国WTO 入市的深化，证券市场准入机制的完善，国际化权威品牌评估机构的介入，银行住房按揭存量的充裕，国内金融市场的日益成熟以及资本市场的进一步开放，金融市场的按揭证券化将会真正走入市场化发展阶段，成为引导国内金融潮流发展的主基调。
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如果是拆迁，您是承租方，这个补偿是要给原房主的，如果是店外修路、砍伐等市政建设工程，是补偿给经营者的，但是您的损失完全可以向原房主索要，不知道你们双方在签租赁协议上有没有这一条，如果有按合同向原房主索要补偿，如果没有，一般是首先退回所有的已缴纳的租金，其次评估装修的费用计算出金额，再次向原房主索要一次性补偿，这个你们可以自己商议，毕竟装修完了，人力投入也是不少的，应该有额外的补偿。作为原房主来讲，自己的房子要拆迁，补偿费用不会低，自己会拿到一大笔收入，所以就看您和原房主怎么交涉了。
住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为：房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。（现以北京举例）
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