试分析资产评估市场法成本法收益法的理论依据评估思路与适用前提

一、评估思路：当被评估资产存在有效、公平的市场时，优先使用市场比较法，如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量，则可以使用收益法，收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估，他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流，也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。

二、理论依据是政府评估结果的准确性：
1、成本法的理论依据：
被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法，即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。
2、收益法的理论依据：
是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

三、市场法的适用条件：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场;
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件，上与被评估资产可比的资产及交易活动(参照物)，且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代


四、成本法:
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集;
3、形成资产价值的各种损耗是必要的;
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

五、收益法:
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并且可以货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。

资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围，和基本条件是
成本法：
　　1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
　　2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
　　3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
　　4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
　　1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
　　2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
　　3、被评估资产预期获利年限可以预测。