不动产抵押权的设立需要进行不动产抵押登记，未经登记，抵押权未设立。
小产权房不能登记，所以抵押权不能设立，但抵押合同有效，有合同效力，如果债权到期，债务人没有到期履行债务，是不能变更为债权人所有，需要清算的，除非债务人答应以物抵债
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房屋抵押在一定程度上，银行还是支持的，法院也在一定程度上支持，办理手续需要看你们之间的协议了！如果到期了，一般不会将抵押的房屋变更为债权人所有，但是债权人可以起诉法院，通过法院审理，可以将房屋查封抵押
所谓的小产权房，就是没有产权证的房子，如果使用了这样的房子抵押借款，借款人无力还款，那就只能把小产权房拿过来。但不是产权过户。因为这个房子没有产权，谈不上过户，只要一纸合同就可以搞定。
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