你就先办个40万购房款用他的房屋作抵押的房屋抵押手续，并向房地产管理部门办理一下抵押登记，待2个月后，注销抵押登记恢复买卖关系，再向房地产管理部门办理房屋产权过户交易手续。这样才能得到法律的保护。
不知道你是一次性付款还是贷款
如果是贷款那房主那边就得先把房子的贷款还了，如果他无力还清，这时候就让买房的人帮她清。
若果是一次性那就不用帮他换贷款
至于俩个月后办理是因为营业税，没满五年的会比满五年的税款少一部分
这个你可以看看，你找的中介怎么样？如果是大中介，就按照他们说的做呗，出了事直接找中介，因为你是通过中介买的房，小中介就小心了，别你今天买的房，第二天一看中介倒闭了，那就麻烦了。
实在不行就俩个月之后再买这个房子
虽然不懂，但是楼主还是咨询比较有资质的部门，比如房管局，土地管理部门~~~~
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