同一房屋有两个抵押权该怎么办

抵押是担保物权的一种，是对抵押物价值的支配权而不是实体的支配抵押权是以担保债权的实现为目的，但如果同一财产向两个以上债权人质押，这种情况该怎么处理?同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(1) 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的按照债权比例清偿;(2) 抵押权已登记的先于未登记的受偿;(3) 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。若是同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。法律依据：《中华人民共和国物权法》第一百九十九条【抵押权清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一) 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二) 抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三) 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

优先受偿权，是抵押权人对该抵押物（财产）享有的权利之一，也是实现低押权利益的重要因素。
在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。
这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，实现低押权利益会受到障碍。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。
《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：
1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。
3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。