继承+赠与+买卖，如何合理避税？

房屋继承分法定继承和非法定继承，因房产交易的特殊性，其价值受纳税人申报、评估和地税局核定三方面影响，加上可以减免的税收都有明文规定，是不具务“合理避税”的操作空间的。
一、法定继承人继承：提供相关继承权公证文书和继承人身份证，不征收税费，但继承房再出售时，不满足个人所得税减免条件的，其个人所得税按（总价-原购置成本）*20%征收。
二、非法定继承人继承房产如同受赠，非特定关系受赠视同销售，继承时受赠方还需按“其它所得”缴纳20%个人所得税。非法定继承转让房屋时按普通二手房交易纳税。

逃税、漏税行为是被国家法律所明确禁止的，受到法律的否定性评价。而合理避税行为是在法律允许的框架范围内，对税收政策合理把握的前提下，从自身利益出发，作出的合理税务安排，即避税是合法的。那么如何进行合理避税？本文或许能给大家一些指引。 　　分析：这是一个典型的继承+赠与+买卖的房地产交易案例。里面涉及房产继承、赠与、买卖三层法律关系。 　　遗产继承首先需要确定哪些属于被继承人的遗产。该房屋系甲乙婚后购买，因甲乙双方无特别约定，则该房屋属夫妻共同财产，其中一半产权归乙所有，另一半才属于甲的遗产。根据《中华人民共和国继承法》规定，被继承人的夫妻、父母、子女属于第一顺序继承人。该房屋的一半作为遗产由乙、丙、丁、戊、己、庚共同继承。而乙、丁、戊、己、庚放弃继承后，被放弃继承的遗产部分按照法定继承办理，即全部由丙继承。至此，该房屋由乙、丙两人按份共有，各占50%的份额。 　　要想让丙单独出售该房产，乙必须将自己对该房屋享有的50%的产权份额赠与丙（因乙尚在世，因此这50%的房屋产权份额不产生继承问题，这也是普通市民最容易混淆的地方）。问题在于，一旦乙将上述50%的房屋产权份额先行赠与给丙，会产生不菲的赠与契税，这部分契税要么由乙或丙自己承担，要么转嫁到买方身上，无论哪种方式都无疑会增加丙的交易成本，因为买方可能因为税费太高而放弃买受该房产。 　　最合理的处置方式：在当事人各方到房地产登记部门办理房屋产权登记时将该房屋办成乙、丙按份共有，然后乙、丙将房屋卖与他人，乙将所得价款赠与丙。如此以来，不菲的赠与契税就可以省掉，财产赠与的目的也达到了，而且合理合法。 　　这是一个真实的案例，不幸的是，当事人由于事前没有进行专业分析，采取了先赠与后买卖的方式，且买卖时要求把相关税费全部转嫁到买方头上，结果可想而知，该房屋因为税费实在太高，至今无人购买，还被房主捂在手里呢。相信大家可以从中悟出些东西。