1，一般集体土地是不允许商业开发的。纠正一个词，集体土地是不能出让的，也不存在出让这种说法。应该是公司和村委会搭成开发的协议吧。合作开发那就应该是乡镇企业，这样能靠上一些优惠政策，用地方面也合理合法。至于利益最大化，这个应该是木有容积率限制吧，那就单位占地面积上多搞一些建筑面积出来，就ok。2，国有土地不能逆转为集体土地的，只有集体被征收后变为国有土地。 个人意见，希望对你有帮助。
