开发商有权将楼梯间出租吗？

其一，小区物业公司把楼梯间向业主公开出租；其二，在签订的购买合同中，约定开发商享有外墙皮的所有权和使用权，且张贴广告的收益全部归开发商所有。开发商的态度很强硬，要么你不买房，要买就得签订这个“不平等条约”。刘女士疑惑了：外墙体到底归谁所有？是不是计入了购房者的公摊面积里呢？开发公司和物业公司有权这样做吗？�0�2�0�2�0�2 房律师：对于第一种情况，开发商已违反了《物业管理条例》。楼梯间已作为公摊面积，被开发商随商品房销售出去。对于此类公共设施，根据《物业管理条例》的规定，只有业主大会才有权力决定是否可对外经营。如果物业公司已经过业主大会授权，便可用于对外经营，但所得费用必须专款专用，并在业主委员会的监督下，用于抵作物业管理费，或用于维修养护以及增添小区公共设施等用途。但如果没有经过业主大会授权，则物业公司无权对该楼梯间进行处置。遇到这种情况，业主委员会可组织全体业主召开业主大会并做出反对的决议，然后由业主委员会负责同物业公司交涉，如双方无法达成一致，业主委员会可以侵犯业主财产所有权为由进行起诉。根据最高人民法院的批复，业主委员会可以作为独立的民事主体，并代表全体业主进行起诉。�0�2�0�2�0�2 对于第二种情况，首先外墙皮的所有权不可能属于开发商（合同中即使有这样的约定也不合法），而必须属于该栋楼全体业主所有。但外墙皮的使用权却有着特殊性。根据合同的示范文本，在法律范围内，楼宇的命名权、小区的命名权、商品房楼宇的楼顶使用权、外墙皮使用权、屋面的使用权、外墙面的使用权等都可由买卖双方自由约定。但开发商享有上述部位使用权的条件是：事先通过合同约定得到购买者（准业主）的授权；事后等到业主入住后通过业主大会得到授权。�0�2�0�2�0�2 当然，第二种办法最为公平合法。如果购房者（准业主）觉得不合理，可在签订合同后一年之内起诉，要求撤消合同，主张把不公平条款撤消或变更。但这种诉讼请求能否实现还不一定，具体要看撤消理由是否充分，最后还需由法官根据举证材料做出判决。