拆迁时房屋的性质怎么确定

第一、根据物权登记或者租赁凭证记载判定房屋的使用性质。
房屋性质用途属于登记簿中需要记载的房屋基本信息之一，其具有法律效力，可以约束权利人对房屋的实际使用。同时，对于公租房而言，出租方需要以内部记载的方式对公租房的基本信息进行记录保存，并由出租方向承租方出具相应的租赁凭证，该类凭证和记录的基本信息同样具备法律效力，对权利人具有约束力。
第二、如果登记或者记载的信息和实际使用的情况不一致的，被征收方应当提供相关的证据证明有关机关批准其房屋用途改变。
根据《物权法》第七十七条的规定可知：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，如果权利人改变了房屋的实际用途，应当按照相关的法律法规办理手续，因此在征地拆迁项目中，如果征收方就此发生纠纷，被征收方可以举证证明自己改变房屋用途的行为已经取得有权机关批准并变更登记、记载。
第三、如果被征收房屋的性质由居住改为了经营，则需要考虑后期是否还有再次变更用途的情形。
如果在征收项目开始前，被征收房屋已经恢复至居住用途，则应当按照居住用房开始进行补偿；如果只是在征收开始前后暂停营业的，则在征收补偿过程中按照经营用房进行补偿。
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主要证据就是房屋产权证。不管被征收房屋是住宅还是非住宅，以及房屋面积的最终确定，都密切关系到被征收人的利益，同时也是矛盾的主要激发点。

比如，被征收人的房产证上写的是住宅，但实际房屋用途已被人变更其他用途，并领取了营业执照，对这种情况应如何认定?有人认为，法院应当认定该房屋为非住宅;也有人认为，法院不能代替行政机关作出认定征收房屋性质。据了解，行政机关具有颁布公告，发放许可证，还是对征收房屋性质、征收面积的认定以及确定被征收人的补偿安置标准的权力。同时，房地产管理法律、法规有规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，依法核准登的房地产权利受法律保护。在房屋征收安置过程中，对房屋面积和性质认定应当是房地产管理机关，人民法院及其他机关都不能擅自干预。
也就是说，对房屋使用性质变更认可权在行政机关手里，人民法院不能强行要求行政机关适用批复对某征收房屋作出非住宅的认定，甚或在判决中径行认定。但是，如果行政机关适用批复，允许被征收人补办房屋使用性质变更登记手续，能否在诉讼中予以采信，则是人民法院的职权。
那么，行政机关补办手续的时间效力如何确定?
只要行政机关在房屋征收主管部门裁决前依法给被征收入补办了有关房屋使用性质变更登记手续，人民法院就应当予以采信。这样规定既充分尊重了行政机关的决定，也为政府机关自由裁量行力作了一定的限制。

拆迁时房屋实际面积如何确定？